Mieszkaniowe mity

Z krytyką kondycji polskiego mieszkalnictwa i polityki mieszkaniowej trudno polemizować – brakuje mieszkań dostępnych i socjalnych, wielu rodzin nie stać na samodzielne mieszkanie, a ponad połowa istniejących zasobów jest przeludniona. Konieczność zreformowania polskiego mieszkalnictwa jest bezdyskusyjna, jednak część wyrażanych przez poszczególne środowiska postulatów zmian ociera się o populizm.

Wybiórcze odniesienia do statystyk i porównania do zachodnioeuropejskich krajów, przy jednoczesnym ignorowaniu kontekstu ekonomiczno-społecznego i struktury własnościowej polskich zasobów, nie pozwalają na racjonalny osąd sytuacji. Aby stawiana diagnoza była trafna, a propozycje zmian racjonalne, należy najpierw zmierzyć się z kilkoma mitami, które, wyrwane z kontekstu, lecz nagminnie powtarzane, uzyskują status prawdy i zacierają rzeczywistą sytuację.

Monopol deweloperów?

Rynek deweloperski faktycznie dominuje, jednak niemal wyłącznie w obrębie dużych miast. W mniejszych miejscowościach nie istnieje niekiedy wcale, co osobom decydującym się na lokal własnościowy pozostawia zakup na rynku wtórnym lub samodzielną budowę domu. Krytyce podlegają astronomicznie wysokie marże, które przewyższały w pewnym momencie przeciętne zachodnioeuropejskie narzuty deweloperskie, ale należy pamiętać, że miało to miejsce w momentach najkorzystniejszej dla rynku mieszkaniowego koniunktury. Przedsiębiorstwa deweloperskie, które, podobnie jak ich klienci, muszą spłacać zaciągnięte na inwestycje kredyty, obniżają ceny, aby pozbyć się pustostanów, a wiele planowanych projektów wylądowało głęboko w szufladach. Koszt nabytych w czasie boomu działek stanowi wysoki odsetek ceny jednostkowej oferowanych lokali. Pojawiają się głosy o „przegrzaniu” rynku deweloperskiego, pomimo że mieszkań w Polsce jest w dalszym ciągu zbyt mało. Jednocześnie prognozy demograficzne wskazują, że zapotrzebowanie znacznie się zmniejszy w kolejnych dekadach – ujemny przyrost naturalny spowoduje spadek liczebności populacji o dwa miliony w ciągu następnych dwudziestu lat. Biorąc pod uwagę, że stan techniczny około miliona mieszkań kwalifikuje je do rozbiórki, znikną z rynku mieszkania o najniższym standardzie. W międzyczasie można spodziewać się zmian w stylu życia i zamieszkania, zwłaszcza obserwowane już wśród młodych singli dążenie do zamieszkania w pojedynkę (świetną odpowiedzią na to zapotrzebowanie staną się realizowane obecnie małe mieszkania, najchętniej kupowane w inwestycjach deweloperskich). Zaczął się trend powrotu do miasta, co może skutkować szansą na przejęcie – po apartamentach i loftach – mody na mieszkanie w śródmiejskich kamienicach. A ponieważ wraz z napływem unijnych pieniędzy przeprowadzane są stopniowo programy rewitalizacji zdegradowanych dzielnic, istnieje szansa, że takie miejsca jak warszawska Praga czy gdańskie Dolne Miasto pozbędą się obecnego wizerunku zaniedbanych i niebezpiecznych miejsc.

Trudno jednak nazywać pozycję przedsiębiorstw deweloperskich „dominacją”, jeśli mniej więcej połowa wszystkich jednostek mieszkaniowych w Polsce jest realizowana przez inwestorów indywidualnych. Nie zniechęcają ich negatywne konsekwencje tego zjawiska – suburbanizacja i wieloletnie zadłużenie gospodarstw domowych (realizacja często okazuje się droższa niż pierwotne prognozy). Do rozpoczęcia budowy skłania niższa cena metra kwadratowego podmiejskiego domu w porównaniu do zlokalizowanego bliżej centrum mieszkania oraz prestiż własnej „posiadłości”. Skala umiejętności samodzielnego prowadzenia inwestycji przez tak wielu Polaków ma ogromny potencjał w kontekście postulowanego powrotu do przedwojennych polskich tradycji spółdzielczości. Mogłoby to odbywać się na wzór wspieranych m.in. w Niemczech koncepcji realizacji budynków wielorodzinnych przez wspólnoty budowlane jako alternatywa dla przedsięwzięć deweloperskich. Niższa, pomniejszona o marżę deweloperską cena oraz możliwość budowania na gminnych gruntach na preferencyjnych warunkach poprawiłyby dostępność mieszkań. Pozwoliłoby to także na stymulację rynku budowlanego, które odbywa się obecnie głównie poprzez programy takie jak zakończona właśnie „Rodzina na swoim” czy startujące z opóźnieniem „Mieszkania dla Młodych” (dyskusyjne są jednak decyzje o wykluczeniu z dotacji mieszkań z rynku wtórnego).

Mieszkania komunalne europejskim standardem?

„Młodym potrzeba czynszówek, nie kredytu” – postuluje Marek Wielgo w „Gazecie Wyborczej” komentując propozycję rządowych dopłat w programie „Mieszkania dla Młodych” – „Żeby w Polsce było tak jak na Zachodzie, gdzie, jeśli ktoś nie ma pieniędzy na własne mieszkanie albo nie chce go kupować, może zamieszkać w czynszówce” [1]. Jednak struktura własnościowa polskich zasobów mieszkaniowych zbliżona jest zarówno do innych postsocjalistycznych krajów, gdzie sprywatyzowano dużą część zasobów komunalnych, jak i do krajów zamożniejszych. Z jednym wyjątkiem: w krajach „starej Unii” nieporównywalnie więcej rodzin obarczonych jest kredytem mieszkaniowym. Tam, gdzie dostęp do lokali komunalnych umożliwiony jest wszystkim grupom społecznym, mieszkańcy płacą wysokie czynsze, nieporównywalne, nawet przy uwzględnieniu różnic w zarobkach, do polskich. W krajach skandynawskich, przytaczanych często jako przykłady przyjaznej obywatelom polityki mieszkaniowej, jest to głównie najem w cenach rynkowych lub zbliżonych do rynkowych, a wydatki gospodarstw domowych na mieszkania przekraczają odsetek przeznaczany na te cele przez Polaków[2]. Współdzielenie wynajmowanych mieszkań jest standardem w wielu krajach, lecz warto spojrzeć na wskaźniki wieku zakładania rodziny, gdyż między innymi z tego powodu Polacy odczuwają wcześniej potrzebę ustabilizowania warunków mieszkaniowych. Polacy zawierają pierwsze małżeństwa w wieku ok. 25 lat, czyli ok. 5-6 lat szybciej niż obywatele zamożniejszych krajach Unii. Kobiety w Polsce rodzą pierwsze dziecko w wieku 25,5 roku – ponad 2 lata wcześniej niż wynosi średnia dla krajów OECD[3], przy czym należy pamiętać o naszym wyjątkowo niskim przyroście naturalnym, wiązanym między innymi z sytuacją mieszkaniową. Powiększona rodzina wymaga odpowiednich warunków lokalowych, lecz sytuacja taka ma miejsce zaledwie kilka lat po wkroczeniu młodych rodziców na rynek pracy, gdy stabilizacja zatrudnienia i niewysokie dochody nie zapewniają zdolności kredytowej.

Można polemizować z tezą, że większe zasoby komunalne wpłyną na podniesienie mobilności i ułatwią tysiącom bezrobotnych przeniesienie się za pracą do innego miasta. Procedury przyznawania lokali są bardziej czasochłonne niż poszukiwanie mieszkania czy pokoju na wolnym rynku, gdzie umowę z właścicielem można podpisać od ręki. Brak prywatnego rynku wynajmu z prawdziwego zdarzenia to największy problem polskiego mieszkalnictwa. Prawo chroni lokatorów, a ściągnięcie zaległych należności lub eksmisja kłopotliwych najemców jest utrudniona, chociaż regulacje te ulegają powoli uproszczeniom. Ustawa o najmie okazjonalnym to pierwsza jaskółka zmian, chociaż cieszy się na razie niewielką popularnością, a szara strefa dominuje. Brakuje ulg lub dotacji dla inwestorów kupujących lokale pod wynajem, mimo że pojawiają się pierwsze propozycje takich subsydiów. Pytanie, jaka byłaby społeczna akceptacja takich dotacji, gdyż mogłyby zostać uznane za ułatwienie wzbogacania się osobom, które stać na inwestycje, podczas gdy brakuje pomocy dla młodych rodzin zadłużających się na zakup własnego mieszkania.

Prywatyzacja zasobów komunalnych stanowi kluczowy punkt polityk mieszkaniowych większości polskich miast na najbliższe lata. Lokalne władze wskazują na przyczynę takich działań – zrzucono na nie obowiązek zapewnienia lokali komunalnych i socjalnych mieszkańcom, lecz bez wyasygnowania rządowego wsparcia. Dla osób najuboższych przeznaczone są mieszkania socjalne i na tym polu polska polityka mieszkaniowa faktycznie zasługuje na krytykę. Wybitnie niski standard zasobów socjalnych i stosowane przez niektóre gminy kontenery mieszkalne, których utrzymanie w należytej kondycji wymaga nierealnych dla najemców nakładów eksploatacyjnych, ani nie pozwalają na wyjście z biedy osób najbardziej potrzebujących, ani nie stanowią wartościowych zasobów mieszkaniowych w kontekście zrównoważonego rozwoju. Gminy pozyskują jednak, dzięki inwestycjom lub zoptymalizowaniu gospodarowania istniejącymi zasobami, nowe lokale socjalne i komunalne, o znacznie lepszej kondycji technicznej niż posiadane obecnie, głównie przedwojenne, nierentowne, zdegradowane budynki, których remonty i eksploatacja nie mają szans na sfinansowanie z czynszów (w dużej mierze nieściągalnych od lokatorów). Lokale komunalne stanowią niekiedy element strategii przyciągnięcia konkretnego segmentu odbiorców, np. sopockie mieszkania przeznaczone dla młodych osób mają zapobiec problemom demograficznym w uzdrowisku, którego populacja szybko się starzeje, a zaporowe ceny nieruchomości uniemożliwiają osiedlanie się tam młodym rodzinom.

Uwłaszczanie komunalnych zasobów nie jest jednak strategią nieznaną i niestosowaną w innych krajach. W Wielkiej Brytanii prywatyzacja zasobów po przyjęciu Housing Act w 1980 roku poskutkowała znacznym wzbogaceniem się społeczeństwa i wzrostem konsumpcji dzięki majątkowi przekazanemu do dyspozycji lokatorów i ich spadkobierców. Wielka Brytania stała się krajem właścicieli nieruchomości – taka sama koncepcja przyświeca polskim gminom. Dyskusyjne są kwoty upustów sięgające 90% wartości nieruchomości i z reguły identyczne dla wszystkich lokatorów bez względu na ich sytuację finansową oraz generalna niesprawiedliwość umożliwiająca poszczególnym najemcom zakup mieszkania w skrajnie preferencyjnej cenie. Prawo do mieszkania komunalnego i jego wykupu z upustem oznacza, że jego lokator będzie w przyszłości stać na tym samym szczeblu „mieszkaniowej drabiny” co osoba spłacająca kredyt hipoteczny kosztem wielu wyrzeczeń finansowych.

Nie każdy musi dążyć do posiadania własnego mieszkania, jednak nie należy zapominać, że nieruchomości stanowią lokatę kapitału. Mieszkanie to inwestycja, a kredyt – rodzaj produktu oszczędnościowego, co ustawodawca już zauważył w propozycji ustawy o odwróconej hipotece. Wartość mieszkania może okazać się jedynym sporym zasobem kapitałowym, z którego emeryci będą mogli czerpać w przyszłości, zwłaszcza przy uwzględnieniu obecnych prognoz dotyczących wysokości przyszłych świadczeń emerytalnych. W przypadku decyzji o najmie zamiast zakupu mieszkania, koszt utrzymania przekroczy możliwości finansowe polskich seniorów.

Polska to nie tylko Warszawa

…i nie tylko duże miasta. Zwrot nieruchomości byłym właścicielom lub ich spadkobiercom, jako konsekwencja dekretu Bieruta, pojawia się bezustannie w mediach w kontekście astronomicznych kwoty rekompensat i konfliktów między lokatorami a „czyścicielami kamienic”. Miejmy nadzieję, że projekt ustawy reprywatyzacyjnej ureguluje te kwestie, ale nie można rozciągać problemu stolicy na cały kraj. Imponuje społeczna solidarność i pomoc mieszkańcom kamienic, których nowi właściciele próbują usunąć wszelkimi sposobami (symbolem tych konfliktów stały się nie tylko kamienice warszawskie, ale też m.in. poznańska Stolarska). Gdy jednak, nie zapominając o dramatach lokatorów, spojrzymy na problemy najmu komunalnego z szerszej perspektywy, sprawa nabiera innego wymiaru. Działania takie jak warszawska akcja „Poznaj swojego najemcę” wykazały wiele nadużyć w użytkowaniu miejskich lokali. Przy sugestiach naruszenia status quo blokowane są wysuwane przez samorządy propozycje reform, które mają na celu optymalizację gospodarowania zasobami komunalnymi. Wynikające z indywidualnych konfliktów postulaty rozciągane są na wszystkie publiczne dyskusje. Protesty pojawiają się również przeciwko zmianom ustawy o ochronie praw lokatorów, której restrykcyjne zapisy utrudniają rozwój prywatnego rynku najmu.

Wspomniany brak rynku deweloperskiego w wielu mniejszych polskich miastach, a także wyższy wskaźnik bezrobocia i niższe zarobki sprawiają, że pomimo niższych niż w dużych ośrodkach cen nieruchomości, mieszkania bywają tam jeszcze bardziej niedostępne. Wyłączenie rynku wtórnego z planowanego programu „Mieszkanie dla Młodych” dodatkowo pozbawi możliwości otrzymania rządowego wsparcia mieszkańców miejscowości, w których przedsiębiorstwa deweloperskie nie prowadzą działalności. Mniejsze gminy posiadają często niewielkie budżety, które nie pozwalają na prowadzenie aktywnej polityki mieszkaniowej w zakresie zapewniania lokali komunalnych i socjalnych, a niewielka skala zasobów utrudnia elastyczne gospodarowanie. Na te problemy mieszkaniowe nie można patrzeć wyłącznie przez pryzmat dużych miast.

Debaty

Trwa obecnie kilka równoległych debat poświęconych polityce mieszkaniowej, m.in. cykl poświęcony mieszkalnictwu w „Gazecie Wyborczej”, grupa mieszkaniowa Kongresu Ruchów Miejskich czy pierwszy numer magazynu „MIASTA”. Aktywnie działają ruchy ochrony praw lokatorów oraz stowarzyszenia takie jak Mieszkanicznik, postulujące stworzenie w Polsce rynku najmu z prawdziwego zdarzenia. Wiele propozycji jest bezdyskusyjnie słusznych, przede wszystkim umożliwienie różnych dróg do zdobycia własnego, niekoniecznie własnościowego, mieszkania. Bieżący rok, w którym po raz pierwszy od kilku lat nie będzie funkcjonował żaden program dopłat dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie[4], może stać się przełomowy. Osoby, których bez pomocy państwa nie będzie stać na zakup własnego lokalu (pomimo wyższej zdolności kredytowej wynikającej ze wzrostu zarobków Polaków i obniżenia stóp procentowych), będą poszukiwały alternatywnych rozwiązań. W 2013 roku kończą się również programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem wielu gmin, w tym większości dużych miast[5]. Będą one musiały ustalić strategie działania na kolejnych pięć lat – czy obejmą nowe inwestycje komunalne i wsparcie dla spółdzielni w skali mikro lub dla osób, których nie stać na zakup mieszkania, a nie kwalifikują się do przyznania lokalu od miasta[6]? Decyzja o kształcie polityki mieszkaniowej musi być podjęta jednocześnie przed rząd i samorządy, bo tylko koordynacja działań i ustalenie sposobów finansowania, zarówno dla gmin, jak i indywidualnych użytkowników, pozwoli na konsekwentne prowadzenie działań. Najważniejszym mitem, z jakim trzeba się rozprawić, jest przekonanie, że zmiany te mogą nastąpić szybko. Długi proces inwestycyjny, kolosalne koszty i specyfika branży, bardzo wrażliwej na wahania koniunktury, oznaczają planowanie na wiele lat naprzód.

[1] Gazeta Wyborcza, 16 października 2012.

[2] Np. w 2009 roku w Danii i Niemczech odpowiednio 24,4% i 23,6% gospodarstw domowych wydawało na cele mieszkaniowe ponad 40% całkowitych dochodów, przy czym w Polsce wskaźnik ten wynosił 8,2% (dane Eurostat).

[3] Dane OECD z 2009 roku.

[4] W grudniu 2012 roku zakończył się program „Rodzina na Swoim”, a nowy, „Mieszkania dla Młodych”, pomimo wcześniejszych zapowiedzi rozpocznie się dopiero w 2014 roku.

[5] Dokumenty, do których ustalenia gminy są zobligowane ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

[6] Np. w Gdańsku do osób tych skierowany miał być (ostatecznie niezrealizowany) program „Gdańszczanin na swoim”. Najemcy przejmowaliby lokal na własność w momencie spłacenia (w czynszu) kosztu budowy mieszkań.