Powojenna architektura w centrum Rotterdamu nie słynie z elementów, które charakteryzują „dobrą pierzeję”. Przestrzeń publiczna wokół nich stworzona została z myślą o potrzebach kierowców samochodów, a wiele budynków pełni tylko jedną funkcję. Co gorsza, większość z nich jest podłużna, co skutkuje długimi ciągami ulic i bloków, a większość fasad rozbudowana została horyzontalnie. Elewacje powojennych budynków są przy tym mniej ekspresyjne niż tych XIX-wiecznych lub jeszcze starszych w centrum naszego miasta, i posiadają mniej detali.

Jako urząd miasta zdecydowaliśmy się więc na rozwój wysokiej jakości pierzei w centrum Rotterdamu i opracowaliśmy zestaw szczegółowych kryteriów przystosowanych do charakteru powojennej architektury. W procesie tym wykorzystaliśmy wiedzę wielu holenderskich i zagranicznych ekspertów, z którymi wspólnie wybraliśmy wytyczne dla modelowej pierzei w centrum nowoczesnego miasta. Kryteria te połączyliśmy następnie z wynikami badań zamówionych przez lokalną administrację, dotyczących sposobu użytkowania miasta (źródłem danych były pogłębione sondy uliczne). Sporządziliśmy kompleksowe opracowanie oraz strategię.

W opracowaniu tym zdefiniowaliśmy pierzeję jako połączenie przestrzeni publicznych, parterów oraz pierwszych pięter przylegających do siebie budynków, dodając potencjalny program (sposób ich użytkowania lub działanie). Dzięki temu w 2008 roku miasto Rotterdam przyjęło nowy plan rozwoju swojego centrum – „Ku Miastu-Salonowi” (Towards a City Lounge). Dokument ten podkreślał wagę pierzei oraz sposobu, w jaki doświadczamy centrum miasta. Zainicjowaliśmy wiele projektów podnoszących jakość centralnych ulic miasta i przestrzeni publicznych, a w 2011 roku wdrożyliśmy w życie ogólnomiejską strategię „Rotterdam na poziomie wzroku”.

Własność jest najważniejsza

 Chociaż założenia strategii pierzejowej miasta dostarczały wszystkich niezbędnych informacji i narzędzi, których potrzebowaliśmy do stworzenia dobrych pierzei, szybko zdaliśmy sobie sprawę, że dla udanej transformacji przestrzeni miejskiej kluczowa jest kwestia własności. Typy właścicieli oraz rodzaje działań związanych ze zrównoważonym podnoszeniem jakości przestrzeni ulic i kondygnacji można podzielić na trzy osobne grupy: przestrzeń publiczna, program oraz budynek. Z naszego doświadczenia wynika, że podział ten pozwala na uwzględnienie zarówno prowadzonych w danym miejscu działań, jak i kluczowych aktorów procesu rozwoju okolicy, co umożliwia skuteczną rewitalizację pierzei. Każda grupa ma swój własny zestaw narzędzi, ramy czasowe oraz strukturę własności.

Przestrzeń publiczna

 Dobra pierzeja i udana przestrzeń publiczna to dwie strony tego samego medalu – pozwalają nam doświadczać miasta wizualnie. Projektowanie oraz utrzymywanie przestrzeni publicznej jest od zawsze przywilejem stricte miejskim. Od 2007 roku strategia projektowania przestrzeni publicznej w Rotterdamie zmierza ku koncentracji na potrzebach pieszych i rowerzystów. Ostatnie osiem lat zdziałało cuda w rotterdamskiej przestrzeni publicznej – urząd miasta był hojny i wiele zainwestował w te wyzwania. Ostatnio fundusze te zostały jednak drastycznie ograniczone. Eksperymentalne lub tymczasowe metody przeobrażenia ulic nie są teraz dla administracji priorytetem. Nowym trendem jest za to pozwalanie osobom prywatnym na zaprojektowanie i przede wszystkim utrzymywanie przestrzeni publicznych, ale jedynie w przypadku, gdy posiadają znaczną nieruchomość przylegającą do danej przestrzeni. Wydaje się, że w tym układzie nie ma przegranych: miasto oszczędza pieniądze, a przestrzeń publiczna zyskuje z dnia na dzień. Osoby prywatne angażują się przy tym w długoterminowe działanie na jej rzecz i nie ma miejsca na przypadkowe rozwiązania – zdają sobie sprawę, że wartość ich nieruchomości wzrasta, kiedy przestrzeń publiczna jest dobrze zaprojektowana i utrzymana.

Program

 Sukces ulicy i funkcjonowania pierzei zależy jednak przede wszystkim od odpowiedniego programu, a w procesie jego tworzenia najważniejsze jest słuchanie i przewidywanie potrzeb jej użytkowników. Na sposób, w jaki korzystamy z ulic na co dzień, bardzo wyraźnie wpływają dwa współczesne trendy: Internet i ekonomia współdzielenia. Z powodu nieustannie rosnącego wpływu Internetu na nasze życie codzienne robienie zakupów staje się w zasadzie sposobem spędzania wolnego czasu niż realizowaniem codziennej potrzeby, co skutkuje mniejszymi przychodami ze sprzedaży w punktach usług i dłuższymi okresami braku najemców. W procesie tym dużą rolę odgrywa również ekonomia współdzielenia. Młodsze pokolenie przedkłada użytkowanie nad posiadanie: przez wielu jego reprezentantów posiadanie narzędzia/dobra uznawane jest za mniej korzystne. Coraz popularniejsze staje się oddawanie rzeczy w najem i leasing. Ekonomia współdzielenia jest też motorem nowych pomysłów na użytkowanie miasta i działanie w jego obrębie – czego ilustracją są np. przestrzenie coworkingowe.

Artykuł pochodzi z 14. numeru Magazynu Miasta. Zapraszamy do księgarni na www.magazynmiasta.pl

Przedsiębiorcy dyktują rodzaj i różnorodność programu, ale zazwyczaj też koncentrują uwagę na swoich własnych biznesach. Prowadzenie małego biznesu zajmuje wiele czasu, a osiągane z niego przychody często są stosunkowo niewielkie. Z powodu braku czasu i funduszy przedsiębiorcy nie są więc chętni lub nie mogą wprowadzać zmian, które podniosłyby jakość miejskich pierzei. Ważną lekcję w pracy nad ich ulepszeniem dało nam w związku z tym m.in. kilkanaście spotkań ze stowarzyszeniami przedsiębiorców, podczas których dowiedzieliśmy się, że sukces zapewnią nam małe, łatwe do wprowadzenia i niskokosztowe działania.

Ważne jest też upraszczanie przekazu (często techniczne lub przestrzenne) i dzielenie go na zrozumiałe fragmenty. Dzięki wydziałowi zarządzania miasta i ekspertowi od oświetlenia rotterdamscy przedsiębiorcy pracujący w centrum Rotterdamu sami mogą np. zainstalować oświetlenie na swojej ulicy, uwzględniając odpowiednie ustawienia natężenia, koloru i umiejscowienie reflektorów. W ciągu kilku miesięcy trwania naszego programu z możliwości tej samodzielnie skorzystała aż jedna trzecia z nich. Sukcesem okazała się też inna akcja – zamykając sklep, przedsiębiorcy często ściągają w nim żaluzje, które są brzydkie i zachęcają do robienia na nich graffiti. Rotterdamska administracja skłoniła za pomocą odpowiednich przepisów do zamiany tych żaluzji na ładniejsze. Przez pewien czas inwestycje w nie były częściowo dotowane przez urząd miasta. Przyniosło to dobry skutek!

Budynki

 W procesie przeprowadzenia szeroko zakrojonej rewitalizacji ulic i pierzei najważniejsze są osoby inwestujące w nieruchomości oraz pozostali właściciele budynków. Oczywiście inwestorzy troszczą się o swoje własne nieruchomości. Im więcej więc właścicieli w jednym budynku, tym większa konkurencja w jednym programie. Większa konkurencja oznacza natomiast większą walkę o zysk. Okazuje się, że dla ulic jest to strategia samobójcza, prowadząca do powtarzalnego, nieoryginalnego programu i długich okresów bez najmu wolnych powierzchni. Im więc mniej właścicieli, tym lepiej. Przy mniejszej liczbie właścicieli łatwiej jest też zrozumieć, że dobra i przyjemna ulica jest kluczowym czynnikiem długoterminowego prowadzenia biznesu. Zróżnicowany i wyjątkowy program nie spowoduje pożądanego wzrostu ceny za metr kwadratowy konkretnego budynku na danej ulicy, ale skorzysta z niego cała ulica. Program ten napędzi też dochody właścicieli sklepów i budynków, którzy w dłuższej perspektywie wyraźnie skorzystają na znacznie rzadszej rotacji najemców i kosztów najmu. W Rotterdamie sukces ulic, które mają wspólną wizję, jest już dziś dla wszystkich oczywisty.

Komu zależy?

 Nie ma jednej recepty na udaną strategię rozwoju pierzei. Wszystko sprowadza się do pytania: komu naprawdę zależy na danej ulicy lub miejscu?

Przedsiębiorcom? Jeśli chodzi o przedsiębiorców, trzeba być przygotowanym na niepewny wynik. Ich nowe przedsięwzięcia koncentrują się albo na kosmetycznych poprawkach, albo na nowym programie (wewnątrz i na zewnątrz budynku). Rola władz miasta ogranicza się tu głównie do małych interwencji w przestrzeń publiczną i pomocy w prawnym uregulowaniu tymczasowego programu, działań i nowych rozwiązań. Zmiany są możliwe, ale zajmują znacznie więcej czasu, ponieważ urząd musi się zorganizować i pomóc wydeptać wspólny grunt. Do osiągnięcia największego sukcesu kluczowe są: uproszczenie przekazu i podzielenie go na proste kroki. Warto zaproponować niskokosztowe i łatwe do wprowadzenia w życie działania. Ważna jest też wspólna marka okolicy lub ulicy – zazwyczaj zajmują się nimi organizacje sprzedawców.

Właściciele budynków? Łatwiej o powodzenie strategii, jeśli właściciele dbają o budynki, finansują inwestycje, renowacje i zmiany przestrzeni (w środku budynków i na zewnątrz). Czynnikiem decydującym o jej sukcesie może być też oddany zarządca ulicy, który przyczynia się do jej uatrakcyjnienia zarówno fizycznie, jak i ekonomicznie. Dzięki niemu interesariusze mają głos w dyskusji o przestrzeni publicznej, programie i otoczeniu budynków. I podążają za nimi nowi przedsiębiorcy. Zarządcy ulic dają interesariuszom pewność, że wszystkie strony działają zgodnie z powziętymi ustaleniami. Ponadto marka wybrana przez zarządcę jest bardziej obiektywna i w rezultacie utrzymuje się dłużej. W modelu tym interes ogólny przedkładany jest nad interes indywidualny, a zarówno krótko-, jak i długoterminowe możliwości rozwoju danego miejsca są szczegółowo rozpatrywane.

Lokalne władze? Gdy urząd miejski jest jedyną stroną odpowiedzialną za podnoszenie jakości ulicy, nie należy (jeszcze) podejmować żadnego wysiłku. W procesie tym absolutnie kluczowa jest chęć przedsiębiorców i/lub właścicieli nieruchomości do współpracy oraz zaakceptowania tego procesu. Jeśli strony nie tworzą koalicji, pojawia się wysokie prawdopodobieństwo, że potrzeba znacznego publicznego finansowania i że realizacja planu jest nadmiernie ograniczona czasowo. Po ukończeniu projektu realizowanego w takim modelu łatwo dojść może do nawrotu „choroby”. Na tym etapie już tylko uregulowania prawne mogą zapobiec dalszej degradacji ulicy. Jednym z najważniejszych zadań miasta pozostaje jednak działalność regulacyjna. Należy ona do podstaw dobrej strategii pierzejowej – obok planowania polityki dotyczącej estetyki. Kiedy ludzie zaczynają inwestować w swoje nieruchomości, obserwujemy wzrost potrzeby upiększania przestrzeni wokół nich. Dwa inne wyłaniające się ważne elementy stanowią badania i to, co nazywamy pośrednictwem. Nasze wcześniejsze badania nad ruchem przechodniów w centrum Rotterdamu umożliwiły nam istotny wgląd w dynamikę pierzei i ulic i wpłynęły na przekształcenie naszej polityki i działania. Przez pośrednictwo rozumiemy natomiast szybką wymianę informacji o pustych sklepach i popularnych w danym momencie działaniach w konkretnych miejscach. Urząd miasta pozostaje też łącznikiem między właścicielami, mieszkańcami i przedsiębiorcami.

Aktywność wszystkich tych trzech typów właścicieli zapewnia zróżnicowane tempo rozwoju danej okolicy. Strategia miasta może zmienić się w ciągu roku, ale przestrzeń publiczna zmienia się na przestrzeni 20–40 lat, a dla budynków potrzeba jeszcze więcej czasu. Udane połączenie rodzaju własności z zapotrzebowaniem na zmianę pozwala ocenić krótkoterminowe powodzenie projektu i potrzeby przekształceń strukturalnych oraz urealnić długoterminowe ambicje. Główna nauka z naszego kilkuletniego zaangażowania w powstawanie i realizowanie rotterdamskiej strategii pierzejowej sprowadza się do wniosku, że na początku procesu transformacji, zanim podejmie się jakiekolwiek działania, należy dobrze przeanalizować strukturę własności ulicy. Najważniejsze pytanie brzmi: komu najbardziej zależy na jej jakości?

Tłum. Anna Wójcik

Emiel Arends – urbanista i projektant pracujący w biurze rozwoju urzędu miasta Rottedamu. Współtworzył liczne strategie i polityki miejskie, w tym m.in. masterplan centrum Rotterdamu, rotterdamską strategię pierzei i rotterdamską politykę zrównoważonego rozwoju

Gábor Everraert – z wykształcenia geograf (geografia humanistyczna). Menadżer projektu w wydziale rozwoju miasta urzędu miasta Rotterdamu. Współtwórca rotterdamskiej strategii pierzei

*** Tekst w oryginalnej wersji językowej pochodzi z książki „The City at Eye Level: Lessons for Street Plinths” wydanej pod redakcją Hansa Karssenberga, Jeroena Lavena, Meredith Glaser i Mattijsa van ‘t Hoff. Więcej informacji o książce i działaniach edukacyjnych z nią związanych (ang.): www.thecityateyelevel.wordpress.com

Interesują Cię kwestie miejskie? Zapraszamy na profil Magazynu Miasta na Facebooku!