Warszawa – strefa łamania praw lokatorów

Panuje opinia, wedle której problemy z dachem nad głową mogą mieć tylko osoby z marginesu społecznego lub niechcący płacić czynszu cwaniacy. Domagający się mieszkań komunalnych lokatorzy są natomiast nazywani niekiedy ludźmi chcącymi żyć na czyjś koszt i przeciwstawiani są „ciężko pracującym” na spłatę kredytu właścicielom mieszkań. Sytuacja warszawskich lokatorów pokazuje powierzchowność i absurdalność powyższych sądów. Problem z dachem nad głową może mieć dziś każdy, a budowa mieszkań komunalnych byłaby korzystna również dla spłacających kredyty mieszkaniowe.

Geneza problemu

Problemy warszawskich lokatorów wiążą się z tak zwanym dekretem Bieruta. 26 października 1945 roku wydany został Dekret o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy. Na jego mocy na własność miasta stołecznego Warszawy przeszły wszelkie grunty znajdujące się w jego przedwojennych granicach. Domy pozostały jednak własnością dotychczasowych właścicieli.

Po roku 1945 wiele budynków odbudowano ze zniszczeń wojennych w innym kształcie niż przedwojenny. Powszechnie też zasiedlano je lokatorami z przydziału komunalnego. Stały się więc de facto własnością miasta stołecznego Warszawy, które odpowiadało za ich stan oraz sytuację zamieszkałych w nich lokatorów.

Stan ten zaczął zmieniać się na szerszą skalę po roku 2005. Wtedy to doszło do uwolnienia czynszów, czyli zniesienia ograniczenia podwyżek opłat do 10 procent rocznie. Okazało się, że przejęcie budynku przez prywatnego właściciela, zwłaszcza w mieście takim jak Warszawa, jest sposobem na szybki zarobek. Lawinowo rozpoczęło się zgłaszanie wniosków o restytucję mienia, czyli przywrócenie prywatnej własności budynków. W przypadku Warszawy było to o tyle proste, że nigdy nie zostały one w myśl prawa znacjonalizowane.

Roszczenia zgłoszono przede wszystkim do budynków znajdujących się w centrum lub prestiżowych dzielnicach. O zwrot występowali dawni właściciele lub ich spadkobiercy. Pojawił się również proceder skupowania roszczeń. Przedsiębiorcy pragnący zostać kamienicznikami skupowali je od dawnych właścicieli lub ich spadkobierców. Nasuwa się podejrzenie, że niektórzy z owych biznesmenów mogli mieć dostęp do posiadanych przez warszawski samorząd danych nt. osób zgłaszających roszczenia.

W taki sposób w Warszawie zaczęła się reprywatyzacja zasobu mieszkaniowego. Gdy przed sądami toczyły się procesy o zwrot mienia, miasto nie uznało nawet za stosowne zawiadomić o tym lokatorów. Formalnie nie byli oni też stroną postępowania. W większości przypadków oznaczało to, że o zmianie właściciela budynku dowiadywali się dopiero z pism zawiadamiających o drastycznych podwyżkach czynszu.

Oddani z budynkami

Problem byłych lokatorów komunalnych przez wiele lat dla warszawskiego samorządu nie istniał. Urzędnicy i samorządowcy wydawali się wręcz zadowoleni, że miasto pozbywa się budynków, które dotychczas generowały koszty, na przykład ze względu na konieczność remontów.

Lokatorzy byli przekazywani – wraz z umowami najmu – nowym właścicielom. Zmieniał się całkowicie charakter tych umów: z niekomercyjnego, komunalnego, przeznaczonego z zasady dla osób niezamożnych, na całkowicie rynkowy. W zależności od budynku miały miejsce podwyżki do kilkunastu, a nawet ponad stu złotych za metr kwadratowy. Nie było to z pewnością urealnienie czynszów. W wielu wypadkach chodziło po prostu o skłonienie lokatorów do wyprowadzki. Nowi właściciele budynków często byli świadomi, że osoby starsze, o niskich dochodach, a nawet te przeciętnie zarabiające, nie będą w stanie poradzić sobie z podwyżkami. Zdarzały się wręcz przypadki odmowy przyjmowania pieniędzy, aby później rozwiązać umowę najmu w związku z zadłużeniem.

Lokatorzy zreprywatyzowanych budynków przeważnie nie byli świadomi swoich praw. Nowi właściciele wykorzystywali to, na przykład podsuwając im nowe umowy najmu czy wręcz dokumenty oznaczające zrzeczenie się lokalu. Na pisma kierowane do samorządu przez lokatorów miasto odpowiadało, że nie jest już stroną sporu i nie ponosi odpowiedzialności za zaistniałą sytuację.

Przejęcie budynków przez prywatnych właścicieli oznaczało również konflikty. Mieszkańcy jednego z budynków przy ulicy Konduktorskiej na warszawskim Mokotowie musieli spędzić dwie zimy bez ogrzewania, pomimo że za nie płacili. Kamienicznik chcąc opróżnić budynek zdecydował się je zakręcić i nie zareagował nawet, gdy sąd do zakończenia postępowania związanego z podwyżkami nakazał mu przywrócić stan poprzedni. W innym przypadku osoby podające się za właścicieli budynku próbowały włamać się przy ul. Nabielaka do mieszkania jednej z kwestionujących legalność podwyżek lokatorek, twierdząc, że mieszkanie nie należy do niej. Ich działania zakończyła dopiero interwencja policji, która nastąpiła w wyniku nacisków działaczy społecznych broniących praw lokatorów. Najdalej posunął się kamienicznik z dzielnicy Wawer. Aby wyrzucić lokatorów z budynku przy ul. Marysińskiej odciął im nie tylko prąd, ale również wodę oraz kanalizację. W tym przypadku doszło nawet do fizycznej napaści ze strony kamienicznika na synów jednej z lokatorek.

Wszystkie te – prowadzone na granicy prawa, a często ze złamaniem prawa – działania spotykały się z bardzo słabym przeciwdziałaniem ze strony policji czy straży miejskiej. Funkcjonariusze nawet w najbardziej skrajnych przypadkach, przeważnie nieprzygotowani od strony prawnej, twierdzili, że są to jedynie prywatne spory.

Sytuacji nie poprawia istnienie mechanizmów stanowiących furtkę do eksmisji na bruk. Obecnie w myśl prawa sąd musi orzec eksmisję do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Lokal socjalny to mieszkanie o bardzo niskim czynszu i zwykle obniżonym standardzie. Przysługuje w wypadku eksmisji osobom starszym, przewlekle chorym, wychowującym niepełnoletnie dzieci czy inwalidom. Ci, którzy nie otrzymają uprawnień do lokalu socjalnego, mogą zostać przesiedleni do pomieszczenia tymczasowego. Tutaj prawo jest na tyle nieprecyzyjne, że zdarzały się przykłady przenoszenia ludzi do baraków. W jednym z warszawskich budynków przy ulicy Oboźnej lokatora, który nie był w stanie płacić drastycznie podniesionego czynszu, wyrzucono do piwnicy.

Pomieszczenie tymczasowe może być zapewnione przez właściciela domu na pewien określony czas. Zamieszkującą je osobę można następnie wyrzucić na bruk, ponieważ nie jest już chroniona jako lokator.

Zanik zasobu komunalnego

Sytuacja mieszkańców reprywatyzowanych budynków nie byłaby zapewne tak tragiczna, gdyby istniała mieszkaniowa alternatywa. Wzrost czynszów w domach przejmowanych przez kamieniczników jest wynikiem między innymi braku mieszkań przy dużym zapotrzebowaniu na nie. Problem ten można by złagodzić przez zwiększenie inwestycji w budownictwo komunalne. Niestety w Wieloletnim Programie Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Miasta st. Warszawy na lata 2008 -2012, kluczowym dokumencie związanym z polityką mieszkaniową, władze miasta same twierdzą, że liczba mieszkań komunalnych będzie się zmniejszać. Szacowano, że w roku 2011 będzie ich 91 229, natomiast w 2012 – 89 329. Obecnie ponad 5 tysięcy rodzin oczekuje na własne lokum, a jest to liczba zaniżona, ponieważ obejmuje jedynie tych, którzy spełniają bardzo rygorystyczne kryteria uprawniające do starania się o lokal komunalny. Jedynie dzięki nim miastu stołecznemu Warszawa udaje się uniknąć ogromnego wydłużenia kolejki. Nie jest przy tym brany pod uwagę fakt, że ceny mieszkań oznaczają, iż ogromna większość społeczeństwa nie jest w stanie pozwolić sobie na jego zakup na rynku.

Lokatorzy z reprywatyzowanych budynków – pomimo, że mogą się starać o mieszkania, na które będzie ich stać – znajdują się w pułapce. Często czas oczekiwania na lokal komunalny jest dłuższy niż okres wypowiedzenia najmu. To z kolei oznacza, że po upływie terminu wypowiedzenia są oni zmuszeni płacić wysoki „czynsz odszkodowawczy” za bezumowne korzystanie z lokalu. Najczęściej oznacza to wpadnięcie w pułapkę niemałego zadłużenia.

Najlepszą ilustracją skali „pomocy” ze strony samorządu są liczby. Na zasadach wsparcia dla mieszkańców zreprywatyzowanych domów do starania się o mieszkanie komunalne zakwalifikowanych zostało w całym mieście 300 rodzin, a 90 otrzymało lokale. Jeśli zestawimy to z informacją, że w samym śródmieściu około 1500 nieruchomości jest objętych roszczeniami, dalszy komentarz staje się zbędny.

Potrzeba zmian

Według szacunków organizacji lokatorskich działających w Warszawie, budowa, zgodnie z założeniami miasta, kilkuset mieszkań rocznie nie daje możliwości nawet zmniejszenia kolejki osób na nie oczekujących. Aby zaspokoić bieżące potrzeby mieszkaniowe należałoby rozpocząć szeroko zakrojone działania inwestycyjne, na przykład wykorzystując partnerstwo publiczno-prywatne między miastem a firmami budowlanymi. W jego ramach w zamian za przyznanie gruntów pod budowę firmy budowlane miałyby obowiązek przeznaczyć część wybudowanych lokali na mieszkania komunalne. Również zgoda na lokalizację niektórych dużych inwestycji mogłaby się wiązać z koniecznością wybudowania przez inwestora budynków komunalnych dla lokalnej społeczności.

Taka zmiana polityki mieszkaniowej byłaby korzystna również dla osób wynajmujących lokale na wolnym rynku czy spłacających kredyty. Istnienie alternatywy dla najmu komercyjnego spowodowałoby spadek opłat. O wiele łatwiej byłoby również uzyskać korzystniejszy kredyt na zakup mieszkania, a co za tym idzie – krócej go spłacać. Narzekania na „przywileje” lokatorów komunalnych ze strony osób, które spłacają swoje mieszkania, jest więc nieuzasadnione.

Jeśli sytuacja się nie zmieni, problem braku mieszkań, warunków zamieszkania czy kosztów utrzymania dachu nad głową będzie w Warszawie coraz poważniejszy. Miasto pozostanie strefą łamania praw lokatorów. Jest to tym smutniejsze, że Warszawa byłaby w stanie wygospodarować fundusze potrzebne na sensowną i racjonalna politykę mieszkaniową brakuje tylko, lub aż, woli politycznej, aby to zrobić.